Покупка недвижимости в Болгарии

Рынок недвижимости в Республике Болгария является очень привлекательным для иностранцев, в том числе и для россиян. Это связано, прежде всего, с идеальным сочетанием качества строительства, стоимостью и географическим положением.  Все больший интерес инвесторы из России и стран ЕС проявляют к объектам на черноморском побережье, на горнолыжных и бальнеологических курортах , которыми так богата Болгария. Интерес инвесторов не ограничивается только покупкой апартаментов или коттеджей, в закрытых поселках, все больший интерес представляет коммерческая недвижимость, участки земли под застройку или сельскохозяйственную деятельность.

      Застройщик начинает продавать недвижимость в Болгарии на этапе «котлована», т.е. Когда у него есть земельный участок, утвержденный проект и получено право на строительство. Строительство объекта делится на несколько этапов. Первый, как уже было сказано выше, это получение права на застройку конкретного участка и под конкретный проект, «Право на строеж» - является объектом купли-продажи, и оформляются аналогично купли-продажи объекта недвижимости. Это самый первый этап купли-продажи объекта.

Окончание этого этапа и начало следующего, документально подтверждается Актом 14. Этот акт свидетельствует о том, что в строительстве закончена «черновая» стадия, т.е. У дома построены стены, он подведен под крышу, и можно приступать к отделочным работам. Акт 14 важен, потому что с момента его получения, право собственности на отдельные объекты в здании уже являются предметом распорядительных сделок.

      Следующим этапом, является получение Акта 15. Этот акт говорит о том, что строительство полностью завершено. Т.е. Застройщик полностью выполнил все свои обязательства перед покупателями апартаментов. Акт подтверждает, что здание построено в соответствии с заявленным проектом. Акт, включает в себя описание договоров по выполнению строительства, строительную документацию, исполнительную документацию, а также составленные во время строительства объекта акты и протоколы. Комплект документов также содержит строительное досье объекта, в которое входит акты, протоколы, журналы, декларации о соответствии использованных строительных материалов и другие документы, предусмотренные соответствующим нормативным актом. Получение акта 15 – констатирует, что дом уже пригоден для проживания.

      Акт 15 является основанием для подачи документов на получение Акта 16.        Акт 16 – это акт о воде дома в эксплуатацию, практика показывает, что разницы для покупателя в объеме выполненных работ, между этими актами нет никакой. А задержки в получении застройщиком этого акта могут быть вызваны загруженностью органов, выдающих данный акт, и прочими бюрократическими препонами.

      Как правило переход от одного этапа к другому отмечается повышением цены на апартамент на 10 – 20%. В связи с этим наиболее привлекательным вариантом является покупка на этапе проекта или другими словами на этапе «котлована».

      Непосредственно для осуществления покупки недвижимости в Болгарии существуют различные схемы. Как правило это первоначальный взнос – резервационный депозит, его размер рознится у застройщиков от 1000 до 3000 евро. После получения депозита, застройщик снимает апартамент с продажи и на срок 20-30 дней сохраняет его для покупателя.  Депозит, в случае отказа покупателя от сделки не возвращается, но может быть перенесен на другой апартамент этого застройщика или если Вы работаете с агентством (как правило, каждый такой случай следует рассматривать отдельно) переносится на объект другого застройщика. В течении указанного выше срока должен быть заключен Предварительный договор, в котором описывается сам предмет сделки (название, этаж, номер, площади, отделка и прочее) права и обязанности сторон и конкретная схема оплаты. Как уже писалось выше, схемы у каждого застройщика своя. Как правило это оплата 20 – 30% после подписании предварительного договора 70 – 60% одним или несколькими взносами в течении строительства (если это строящийся объект) или в течении от 1 до 3 месяцев (если объект уже готов) и оставшиеся 10% после получения Акта 15 или подписании Нотариального акта.

      Нотариальный акт является правоустанавливающим документом. Нотариальный акт удостоверяет право собственности на недвижимое имущество и оформляется у нотариуса, на территории полномочных действий которого, находится объект. Продавец предоставляет документы на объект и подтверждение юридической «чистоты» объекта (отсутствие обременений, ипотеки, права пользования объектом третьими лицами, запретов, судебных разбирательств и прочего). Для осуществления сделки от покупателя требуется только заграничный паспорт. После подписания акта, его направляют в кадастровую службу ( службу по вписываниям). И в зависимости от территориальной принадлежности и загруженности кадастровой службы, его выдают через 2 – 15 дней.

      Важным документом является налоговая оценка объекта, ее делает территориальная налоговая инспекция. Стоимость объекта, указанная в нотариальном акте, не может быть ниже налоговой оценки.

      Для физических лиц, при оформлении сделки от покупателя требуется заграничный паспорт, а для юридических лиц, учредительные документы на фирму и копия протокола собрания учредителей о решении покупке недвижимости в Болгарии.